Büyük veri analizi ve makine öğrenimi yöntemlerini kullanarak tüm Türkiye için gayrimenkul değeri, lokasyon veri analizi ve öngörüleri sunan bir platform olan Endeksa, geçtiğimiz haftalarda Türkiye’deki kira ve arsa değerlerindeki artışa ilişkin raporlar yayımladı. Sahada çalışılarak elde edilen verilerin farklı kaynaklardan alınan verilerle birleştirilerek ve makine öğrenimi yöntemlerini kullanarak tüm Türkiye için gayrimenkul değeri ve lokasyon verileri oluşturulmaya çalışmakta olan Endeksa ayrıca elde edilen verilerle geçmişle kıyaslamalı raporlar da yayımlanmaktadır.

Yayımlanan raporlara göre enflasyon oranına göre yapılan projeksiyonda %20 ile %25 arasında beklenen kira değer artışı Türkiye genelinde %55; İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa ve Antalya ortalaması %73 seviyesinde gerçekleşmiştir. Tüm dünya ile birlikte 2020 yılı başında hissetmeye başladığımız pandeminin etkisi ile en temel ihtiyaçlarımızın başında gelen barınma ihtiyacının önemi bir kez daha anlaşıldı. Uzaktan çalışmanın da yaygınlaşması ile birlikte, daha büyük ve tercihen bahçeli ve müstakil evlere olan talep arttı. Buna ek olarak yeni konut üretim maliyetlerindeki artış sebebi ile konut üretimi yavaşladı. Bu gelişmelerin etkisi ile tüm dünyada olduğu gibi Türkiye’de de konut satış ve kira değerleri artış gösterdi. Bu artış kiracılar için önemli bir sorun haline gelmiştir. Son dönemde kiralık konut arayışındaki kişiler stok sıkıntısından dolayı konut bulmakta güçlük çekmekte buldukları durumda ise konutlar için istenen bedeller çok yüksek olmaktadır.

Konut üretim maliyetinde, döviz kurundaki artışın inşaat malzemelerinin fiyatlarında artışa sebep olmasının yanı sıra arsa ve arazi fiyatlarındaki artış da oldukça dikkat çekmektedir. Endeksa’nın verilerine göre Türkiye genelinde konut imarlı arsa fiyatları ortalama %60, arazi fiyatları ise %120 artış gösterdi. Arsa değeri metrekare başına 1.546 TL ile İstanbul en yüksek değere sahip il oldu. Öte yandan arsa değeri en fazla artan iller Antalya ve Aydın iken bu illerde arsaların ortalama metrekare satış fiyatı sırasıyla 1.034 TL ve 963 TL oldu.

Arazi fiyatları bakımından il bazlı değerlendirmede de yine İstanbul ilk sırada yer aldı. İstanbul’da arazi fiyatları son bir yılda %178 artış göstererek ortalama metrekare satış fiyatı 262 TL değerine ulaştı. Arazi değerinde en fazla artış ise %203’lük bir oran ile metrekare başına 180 TL’ye ulaşan Muğla’da yaşandı. Muğla bu değer ile İstanbul’dan sonra en yüksek arazi değerine sahip il oldu. İstanbul ve Muğla’yı 175 TL metrekare fiyatı ile İzmir ve 126 TL metrekare fiyatı ile Antalya takip etti.

Son 3 yılda ve son 1 yıldaki değişimler ayrı ayrı incelendiğinde tüm illerde kira fiyatlarında artış yaşandığı görülmektedir. Son 3 yıllık değişime bakıldığında %303’e (Nevşehir), %226’ya (Antalya) varan artışlar söz konusu olduğu görülmektedir. Son 1 yıllık değişimler incelendiğinde de %161 (Nevşehir), %118 (Muş) oranlarında artışlar karşımıza çıkmaktadır. Aşağıdaki tabloda 2021 yılında metrekare başına en fazla kira bedeli ödenen iller sıralanmıştır. Burada listenin başında metrekare başına 33,33 TL ödenen İstanbul yer almaktadır. İstanbul’u 31,25 TL ile Muğla takip ederken üçüncü sırada metrekare başına ödenen kira bedelinin %226 artarak 2021 yılında 25,81 TL’ye ulaşan Antalya yer almaktadır. Antalya’da 2018 yılında metrekare başına 7,92 TL ödenirken bu değer 2020 yılında 14,58 TL’ye ve 2021 yılında 25,81 TL’ye çıkmıştır.

Antalya özelinde veriler biraz daha detaylı incelendiğinde ortalama metrekare kira 25,81 TL, ortalama kira ise 2.839TL olduğu görülmektedir. Antalya’da kiraların son bir yılda en fazla artış gösterdiği ilçeler sırasıyla Finike, Aksu ve Gazipaşa’dır. Finike’de konut kiraları son 1 yılda %196, son 3 yılda %248 artış göstermiş, ortalama metrekare kira değeri 16,8 TL, ortalama kira bedeli ise 2.016 TL olmuştur. Aksu’da konut kiraları son 1 yılda %150, son 3 yılda %354 artış göstererek ortalama metrekare kira değeri 30,77 TL, ortalama kira bedeli ise 3.539 TL değerine ulaşmıştır. Gazipaşa’da konut kiraları son 1 yılda %144, son 3 yılda %269 artış gösterdi, ortalama metrekare kira 19,23 TL, ortalama kira 2.115 TL oldu. Ortalama kira bedeli en yüksek olan ilçeler ise sırasıyla 4.500 TL ile Kaş, 4.277 TL ile Kemer ve 3.676 TL ile Konyaaltı’dır. Bu ilçelerde de son 3 yılda metrekare başına kira bedelindeki artış oranı ortalama %250 civarındadır. 2021 yılında metrekare başına en yüksek kira bedeli ise 36,76 TL ile Konyaaltı ilçesinde ödenmiştir.

Uzaktan çalışmanın da yaygınlaşması ile birlikte, daha büyük ve tercihen bahçeli ve müstakil evlere olan talep arttı. Bu durumdan kaynaklı olarak İstanbul ve Ankara gibi şehirlerin yanı sıra özellikle doğası ile öne çıkan illerin de göç destinasyonu olması konusunda popülerliği arttı. Antalya, İzmir, Muğla, Aydın gibi şehirlerde ve bu şehirlerin daha çok doğa ile iç içe olan ilçelerinden kira, arsa, arazi bedellerinin yüksek olmasında en büyük etkenlerden biri pandeminin getirdiği uzaktan çalışma alışkanlığının yerleşmiş olmasıdır. Artan malzeme fiyatları yeni konut artışını sınırlandırdı. Bu durum ise haliyle mevcut evlerin kiralarının artmasına sebep oldu. Mevcut evlerde yaşanan arz-talep dengesizliği ise yeni konut yapımındaki ilk adım olan arsa ve arazi fiyatlarını da etkiledi. Kira artışları nedeniyle yeni ev yapımına yönelik artan talep bu sefer de arsa ve arazi fiyatlarını artırdı. Kısır döngüye girmiş olan inşaat ve emlak sektörü için öncelikli çıkar yol, malzeme fiyatlarındaki düşüşü takiben arsa ve arazi fiyatlarında gerçekleşecek düşüştür.

Seçil Gülbudak Dil

Müşavir